«اجاره‌بها در حال کاهش است»
«نرخ دولتی» برای افزایش سالانه اجاره‌بها در کشورها از جمله آلمان بنا به قانون «ترمز اجاره» تعیین می‌شود؛ اما واکنش موجرها به این نرخ سبب شده است «تورم اجاره مسکن کنترل خود را از دست بدهد». «اکونومیست» در بررسی دلایل تداوم «بحران هزینه اجاره‌نشینی» در کشورهای عضو OECD شناسایی نادرست «متهم بحران اجاره‌بها» از سوی دولت‌ها را «دلیل دخالت در نرخ‌های بازار» معرفی کرده است. تعیین «نرخ دولتی» برای افزایش اجاره بها در برخی کشورهای غربی از حدود یک دهه پیش با هدف کاهش «فشار هزینه اجاره مسکن» بر دوش مستاجران آغاز شد اما این سیاست که به دلیل شناسایی نادرست «متهم تورم اجاره» اتخاذ شده شرایط مستاجران را بدتر کرده است. مطالعات «اکونومیست» از روند ۱۵ ساله نرخ رشد اجاره بهای مسکن در کشورهای عضو سازمان همکاری اقتصادی و توسعه نشان می‌دهد انگشت اتهام به سوی «موجرها» در مورد رشد اجاره بها و «محدود کردن» آنها به «افزایش سالانه مبلغ اجاره به میزان تعیین شده توسط دولت» طی چهار سال گذشته منجر به «فرار از اجاره‌داری» و «کاهش عرضه» شده که نتیجه‌اش «افزایش بیشتر اجاره بها» بوده است. دولت «ترمز اجاره» را تعیین می‌کند اما از آنجا که «ریشه افزایش اجاره بها» در بازار با این سیاست حل نمی‌شود قدرت آن باعث می‌شود «ترمز اجاره از کار بیفتد». دولت‌ها در مواجهه با بحران بازار اجاره مسکن «طمع مالکان» را عامل اصلی بحران می‌دانند و سیاست‌ها را بر «کنترل این طمع» متمرکز می‌کنند در حالی که «تورم عمومی بالا» «کاهش عرضه مسکن» و «کاهش قدرت خرید مسکن» سه متهم اصلی بحران تورم اجاره در سال‌های اخیر در آمریکا آلمان بریتانیا و دیگر کشورها بوده است. مالکان واحدهای اجاره‌ای به دلیل تورم بالا «اجاره بها را متناسب با آن» افزایش می‌دهند اما هنگامی که آنها به عنوان مقصر رشد اجاره بها شناخته می‌شوند واکنش آنها به «اعمال محدودیت دولتی» خروج از اجاره‌داری است. «سقف رشد اجاره بها» در کشورهای مورد بررسی در سال‌های اخیر «عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای را ۲۶ تا ۷۵ درصد» کاهش داد. از سوی دیگر به دلیل افزایش نرخ بهره وام مسکن در این سال‌ها –از زمان کرونا به بعد- خرید مسکن به ازای هر یک درصد افزایش نرخ ۵.۵ درصد کاهش پیدا کرد و به همین میزان تقاضای اجاره‌نشینی افزایش یافت.
افزایش اجاره بها با وجود دخالت‌ها در طول دهه گذشته دولت‌ها به طرز گسترده‌ای در بازار اجاره مسکن مداخله کرده‌اند تا به زعم خود زندگی مستاجران را بهتر کنند. اما این تلاش‌ها نتیجه‌ای نداشته است. حتی با وجود کاهش کلی نرخ تورم اجاره بها همچنان به شکلی سرسختانه در حال افزایش است و طبق آخرین آمارها به‌طور میانگین در کشورهای ثروتمند حدود ۵ درصد در سال افزایش یافته است. بخشی از این افزایش تأثیر تاخیری تورم را نشان می‌دهد زیرا قراردادهای بلندمدت اجاره سبب می‌شود تا اجاره بها با تأخیر نسبت به سایر قیمت‌ها افزایش یابد. اما این موضوع همچنین نشان می‌دهد که بسیاری از سیاست‌هایی که با هدف کاهش فشار در بازار اجاره اتخاذ شده‌اند بیشتر به درمان علائم پرداخته‌اند تا به حل ریشه مشکل؛ و در نتیجه اوضاع را برای همان افرادی که قرار بود حمایت شوند بدتر کرده‌اند. براساس مقاله‌ای از نشریه اکونومیست دخالت دولت‌ها به شدت گسترده بوده است. از سال ۲۰۱۵ قانون «ترمز اجاره» در آلمان مالکان جدید را ملزم کرده است که برای تعیین میزان اجاره به یک شاخص دولتی مراجعه کنند. بریتانیا مالیات‌های بیشتری بر مالکان وضع کرده است. در سال ۲۰۱۶ ایرلند سقفی برای افزایش سالانه اجاره بها در «مناطق دارای فشار هزینه اجاره» که عملاً به اکثر مناطق با کمبود مسکن اطلاق می‌شود تعیین کرد. از سال ۲۰۲۱ این سقف برابر با نرخ تورم یا ۲ درصد (هر کدام که کمتر باشد) قرار داده شده است. اسپانیا نیز در سال ۲۰۲۳ محدودیت‌هایی برای افزایش اجاره بها وضع کرده و قوانین سخت‌گیرانه‌تری به ویژه برای مالکان بزرگ به اجرا گذاشته است. استرالیا سعی کرده با محدود کردن وام‌دهی بانک‌ها به سرمایه‌گذاران ملکی اوضاع را کنترل کند و چند ایالت آمریکا از جمله کالیفرنیا نیویورک و اورگن مقررات مربوط به اجاره بها و قراردادهای اجاره را سخت‌تر کرده‌اند. این سیاست‌ها معمولاً با این باور اجرا می‌شوند که «طمع» مالکان عامل اصلی مشکلات مستاجران است. بدون شک انتقاد از مالکان در میان عموم محبوبیت زیادی دارد. اما علت واقعی اجاره‌های بالا و قدرت مالکان کمبودهای بنیادی در بسیاری از بازارهای مسکن است که ناشی از محدودیت‌های ساخت‌وساز می‌باشد. در بسیاری از مناطق عرضه مسکن نتوانسته همگام با رشد تقاضا پیش برود به ویژه در شرایطی که موج مهاجرت شدت گرفته است. مداخلات دولت‌ها کمبود املاک اجاره‌ای را تشدید کرده است زیرا در نتیجه این رویکرد مالکان به خروج از بازار اجاره ترغیب می‌شوند. براساس گزارش یک پلتفرم املاک در اسپانیا در سال ۲۰۲۴ تعداد واحدهای اجاره‌ای دائمی فهرست شده برای اجاره در بارسلونا ۷۵ درصد کمتر از سال ۲۰۱۹ بوده است و برای هر فهرست ۶۳ خانواده رقابت می‌کردند. در ایرلند نیز تعداد قراردادهای اجاره ثبت شده در سال ۲۰۲۲ نسبت به سال ۲۰۱۶ حدود ۲۳ درصد کاهش داشته در حالی که جمعیت این کشور ۹ درصد افزایش یافته است.
قفل خرید مسکن در تئوری فروش واحدهای اجاره‌ای توسط مالکان می‌تواند عرضه خانه برای فروش را افزایش دهد قیمت‌ها را کاهش دهد و مردم را به خرید خانه به جای اجاره تشویق کند. ریچل ریوز وزیر دارایی بریتانیا در ماه اکتبر اظهار کرد که افزایش مالیات بر خرید خانه‌های دوم می‌تواند مسیر خانه‌دار شدن را برای متقاضیان آسان‌تر کند. اما در واقع خرید خانه فرآیندی پر دردسر و دست و پاگیر است و در مقایسه با انعطاف‌پذیری اجاره‌نشینی و همچنین به دلیل روندهای حقوقی مالیات بر ملک و زنجیره‌های طولانی معاملات گزینه‌ای کمتر جذاب است. بنابراین قیمت خانه‌ها معمولاً دیرتر از اجاره‌ها با شرایط بازار تطابق پیدا می‌کند. براساس این گزارش در واقع بازار خانه‌های مالک‌نشین در سال‌های اخیر قفل شده است زیرا نرخ‌های بالای بهره برای وام‌های خرید مسکن باعث شده مالکان دارای وام‌های با نرخ ثابت خانه‌هایشان را حفظ کنند. تعداد خانه‌های موجود فروخته شده در آمریکا در سال ۲۰۲۴ حدود ۱۹ درصد کمتر از سال ۲۰۲۲ بوده است. بنابراین زمان مناسبی برای برهم زدن بازار اجاره نبوده است. نرخ‌های بهره بالاتر بلافاصله هزینه وام مسکن را افزایش داده‌اند در نتیجه تغییر وضعیت از اجاره‌نشینی به خرید خانه سخت‌تر شده است. همزمان تورم بالا نیز باعث شده کنترل اجاره بها زمانی که به صورت مبلغ ثابت تعیین می‌شود فشار بیشتری بر بازار وارد کند. در نتیجه اثرات زیان‌بار این سیاست‌ها شدیدتر هم شده‌اند. گرچه کنترل‌ها می‌تواند برای مدتی اجاره‌ها را پایین نگه دارد اما کمبودها فشار ایجاد می‌کنند که سرانجام خود را نشان می‌دهد همان‌طور که تورم مداوم اجاره بها در حال حاضر گواه آن است. حتی اگر افزایش اجاره بها به صورت دستوری مهار شود مالکان به روش‌های دیگر قدرت بیشتری پیدا می‌کنند. برای مثال وقتی صفی طولانی از متقاضیان برای جایگزینی مستاجران فعلی وجود دارد چه دلیلی برای مالکان باقی می‌ماند تا هزینه‌ای صرف نگهداری ملک کنند؟ و البته اینجا فقط مستاجران نیستند که آسیب می‌بینند. یک بازار اجاره روان و سالم به رشد اقتصادی کمک می‌کند زیرا قراردادهای منعطف اجازه می‌دهد مردم به ویژه جوانان شاغل به راحتی برای شغل جدید جابه‌جا شوند. مختل کردن این بازار به ضرر رشد اقتصادی یک کشور است. فاکتورهای دیگر افزایش اجاره بها با این حال افزایش تقاضا و کاهش عرضه تنها بخشی از ماجراست؛ سیاست‌های پولی نیز نقش پررنگی در تشدید بحران اجاره ایفا کرده‌اند. به دلیل تصمیمات فدرال رزرو نرخ بهره وام‌های ۳۰ ساله مسکن در آمریکا از پایین‌ترین سطح تاریخی خود یعنی ۲.۷ درصد در سال ۲۰۲۰ به نزدیک ۷ درصد رسیده است. همان‌طور که دو اقتصاددان فدرال رزرو در مقاله‌ای در سال ۲۰۱۹ هشدار داده بودند افزایش نرخ بهره باعث شده بسیاری از خریداران بالقوه مسکن از بازار حذف شوند. افرادی که دیگر توان خرید خانه ندارند چاره‌ای جز ورود به بازار اجاره نمی‌بینند؛ بازاری که عرضه آن در کوتاه مدت تقریباً ثابت مانده و حالا با تقاضایی فزاینده رقابتی‌تر از همیشه شده است آن هم در حالی که قوانین سخت‌گیرانه صاحب‌خانه شدن را دشوار کرده‌اند. علاوه بر این مالکان دارای وام‌های با نرخ بهره متغیر نیز افزایش هزینه‌های خود را به سرعت به مستاجران منتقل کرده‌اند. طبق مطالعه «جی یئون لی» در دانشگاه کالیفرنیا برکلی که اخیراً منتشر شده یک درصد افزایش در نرخ بهره با ۵.۵ درصد افزایش در اجاره بها مرتبط است. همان‌طور که گفته شد افزایش مهاجرت در کشورهای ثروتمند نیز مشکلات را بیشتر کرده است. مهاجران جدید معمولاً نه از منابع مالی کافی برخوردارند و نه سابقه اعتباری لازم برای خرید ملک دارند. در بریتانیا ۷۵ درصد از کسانی که در پنج سال گذشته وارد کشور شده‌اند مستاجران بخش خصوصی‌اند در حالی که تنها ۱۶ درصد از افراد متولد بریتانیا چنین وضعیتی دارند. همچنین مهاجران جدید اغلب در شهرها ساکن می‌شوند جایی که عرضه مسکن بیش از هر جای دیگر محدود است. بانک گلدمن ساکس برآورد کرده است که نرخ خالص مهاجرت سالانه به استرالیا که در حدود ۵۰۰ هزار نفر است باعث افزایش ۵ درصدی در اجاره بها شده است. در کنار افزایش تقاضا بخش اجاره با کاهش عرضه نیز روبه‌روست. همه‌گیری کرونا باعث شد سازندگان ساخت آپارتمان‌ها را که معمولاً اجاره داده می‌شوند متوقف کنند و به جای آن به ساخت خانه‌های ویلایی در حومه‌ها که معمولاً مالک‌نشین هستند بپردازند. به عنوان مثال در سال ۲۰۲۰ تعداد مجوزهای ساخت و ساز چندخانواری در سان‌فرانسیسکو به نصف سطح پیش از همه‌گیری سقوط کرد. حتی امروز نیز مرکز این شهر پر است از آپارتمان‌های لوکسی که ساختشان آغاز شده ولی هیچ‌گاه به پایان نرسیده است. شاید اکنون نرخ تورم اجاره در کشورهای ثروتمند به اوج خود رسیده باشد؛ صنعت ساخت و ساز در حال تطبیق است و نرخ بهره دیگر در حال افزایش نیست. در بسیاری از کشورها نیز مهاجرت کاهش یافته است. با این حال پرسش دیگری مطرح است: آیا نرخ بهره آنقدر کاهش خواهد یافت که مردم دوباره بتوانند وارد بازار خرید مسکن شوند و در نتیجه فشار شدید بر بازار اجاره کاهش یابد؟ به نظر می‌رسد مستاجران در کشورهای ثروتمند همچنان برای مدتی تحت فشار باقی خواهند ماند با پیامدهای سیاسی‌ای که به سختی می‌توان پیش‌بینی کرد.
دولت‌ها به اشتباه خود پی برده‌اند؟ خوشبختانه برخی دولت‌ها متوجه اشتباهات خود شده‌اند. برای مثال ایرلند در حال بازنگری در سیاست‌های کنترل اجاره است. همچنین راه‌هایی برای کاهش سود مالکان وجود دارد که در عرضه مسکن خللی ایجاد نمی‌کند مانند مالیات‌گذاری بر ارزش زمین صرف‌نظر از نحوه استفاده از آن. اما تنها راه برای پایان دادن به وضع مقررات نادرست ساخت تعداد کافی خانه است به‌طوری که دیگر کسی نیازی به دخالت نبیند. در تگزاس قوانین ساخت و ساز ساده‌اند و مسکن به طور کلی فراوان است؛ مالکان با محدودیت زیادی مواجه نیستند و افراد کمی خواهان چنین محدودیت‌هایی هستند. سیاست‌های ساخت و ساز آزادانه منجر به بازار اجاره آزادتر می‌شود و این به نفع همه است. به نقل از فرارو
انتهای پیام/