تحولات تازه در بازار مسکن: قیمت‌گذاری جدید آپارتمان‌های قدیمی در تهران

سنجش شاخص جدید بازار مسکن تهران در ماه آخر سال ۱۴۰۳، نشان‌دهنده رشد چشمگیر «مسکن حداقلی» در ۱۹ منطقه پایتخت در مقایسه با متوسط قیمت مسکن در تهران است. با افزایش «ریسک غیراقتصادی» و انتظارات تورمی در مسکن، ورود سرمایه‌گذاران به بازار «مسکن حداقلی» به طور قابل توجهی در حال افزایش است.

به گزارش توانآپ، متوسط «قیمت پیشنهادی» مسکن حداقلی در محله‌های منتخب مناطق ۴ تا ۲۲ تهران، در ابتدای اسفند به حدود ۶۵ میلیون تومان در متر مربع رسیده که رشد ۴.۱ درصدی آپارتمان‌های کوچک‌متراژ قدیمی را نسبت به ماه گذشته نشان می‌دهد.

این افزایش ۴ درصدی در شاخص مسکن حداقلی نشان‌دهنده تندتر بودن نبض این بخش بازار نسبت به متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در پایتخت است که بر اساس شاخص مسکن «توانآپ»، نسبت به ماه گذشته ۳ درصد افزایش یافته است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد که سطح رشد شاخص «مسکن حداقلی» بیشتر از شاخص مسکن «توانآپ» نوسان دارد. این افزایش را می‌توان با تغییرات قیمتی از ابتدای پاییز نیز مورد بررسی قرار داد. شاخص «قیمت پیشنهادی» مسکن حداقلی در ۱۹ منطقه تهران، در آغاز اسفند نشان‌دهنده رشد بیش از ۸ درصدی قیمت‌ها در این بخش نسبت به ابتدای پاییز است، در حالی که شاخص متوسط «قیمت پیشنهادی» رشد ۶ درصدی را در مقایسه با ابتدای پاییز ثبت کرده است.

بررسی‌ها بر اساس نظرات واسطه‌های ملکی در برخی مناطق تهران و تحقیقات میدانی انجام شده از فایل‌های ارائه شده بازار نشان می‌دهد که املاک با متراژ پایین در بازار مسکن با بیشترین تقاضا مواجه هستند. با توجه به قیمت فروش پایین ملک‌های قدیمی با متوسط ۵۵ متر مربع، این املاک نسبت به آپارتمان‌های نوساز و میانسال از تقاضای بیشتری برخوردارند.

روایات واسطه‌های ملکی حکایت از آن دارد که تغییرات قیمتی در آپارتمان‌های کم‌متراژ قدیمی در اکثر موارد بیشتر از متراژهای بالای ۷۰ مترمربع خود را نشان می‌دهد. زیرا به دلیل قیمت بالای خانه‌های بزرگتر که عمدتاً بالای ۶ میلیارد تومان است، هرگونه تغییر قیمتی به شدت مشهود است و شرایط را برای خریداران دشوارتر می‌کند.

اما در مورد آپارتمان‌های قدیمی با متراژ پایین که میانگین قیمت آن‌ها بین ۲ تا ۳ میلیارد تومان است، سطح قیمت کل با نرخ‌های رشد مشابه سایر آپارتمان‌ها تغییر می‌کند به‌طوری که برای خریداران نسبت به دیگر فایل‌ها قابل تحمل‌تر است. نکته قابل توجه در این شاخص جدید، غالب بودن تقاضای سرمایه‌گذاری نسبت به مصرف‌کنندگان است.

اگرچه در شاخص متوسط «قیمت پیشنهادی» با متراژ بالای ۷۰ مترمربع عمدتاً تقاضای مصرفی دیده می‌شود، اما «مسکن حداقلی» با بالاترین میزان تقاضای سرمایه‌ای همراه است، به طوری که از زمستان امسال ورود سرمایه‌گذاران به بازار «مسکن حداقلی» به وضوح مشاهده می‌شود.

این افزایش تقاضا به دلیل «بازگشت ریسک غیراقتصادی» و کاهش تنش‌های اقتصادی و «نزدیک شدن تورم مسکن به افزایش قیمت دلار» است. پس از تاخیر چند ماهه قیمت مسکن نسبت به دلار و دیگر بازارهای سرمایه‌ای، با کاهش رشد قیمت دلار و بازگشت ریسک غیراقتصادی، تحرکات در بازار مسکن به ویژه در بخش «مسکن حداقلی» افزایش یافته و موجب ورود دوباره سرمایه‌گذاران به بازار مسکن تهران شده است.

بر اساس گفته‌های واسطه‌های ملکی، در واقع آپارتمان‌های کم‌متراژ قدیمی بیشتر از آنکه مورد توجه خریداران خانه اولی و به‌طور کلی مصرف‌کنندگان باشند، بیشتر با تقاضای سرمایه‌گذاران مواجه هستند، به‌طوری که ممکن است بیش از ۸۰ درصد خریداران، سرمایه‌گذارانی باشند که با سرمایه‌های ۲ تا ۳ میلیارد تومانی خود به دنبال خرید ملک در این متراژ و سن بنا هستند تا سرمایه‌های خود را از طلا و دلار به ملک منتقل کنند.

در جدول زیر، قیمت انواع آپارتمان در مناطق مختلف تهران قابل مشاهده است: به نقل از فرارو

انتهای پیام/