اخبار
نسل اجاره‌نشین؛ دلایل ناتوانی جوانان ایرانی در خرید مسکن چیست؟
وقتی صحبت از مسکن به میان می‌آید بسیاری تصور می‌کنند که افزایش تعداد مالک‌ها به معنای بهبود وضعیت است. اما نگاهی به تجربه کشورهای اروپایی نشان می‌دهد که این واقعیت پیچیده‌تر از این است. در کرواسی طبق آمار رسمی بیش از 90 درصد خانوارها صاحب‌خانه‌اند که به ظاهر نشانه‌ای از رفاه به نظر می‌رسد. در سوی دیگر سوئیس تنها حدود 40 درصد خانوارها مالک هستند و اکثریت یعنی بیش از نیمی از جمعیت در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند.
این دو تصویر متناقض پرسشی اساسی را مطرح می‌کند: کدام جامعه از نظر مسکن وضعیت بهتری دارد؟ کشوری که تقریباً همه خانه دارند یا کشوری که بیشتر مردم مستأجرند اما به مسکن با کیفیت و پایدار دسترسی دارند؟
ریشه این تفاوت در سیاست‌ها و ساختار اقتصادی نهفته است. کرواسی پس از فروپاشی یوگسلاوی با واگذاری گسترده خانه‌های دولتی موجی از مالکیت را ایجاد کرد و فرهنگ «خانه به‌عنوان میراث خانوادگی» را تثبیت نمود. در مقابل سوئیس با بازار اجاره‌داری حرفه‌ای قوانین حمایتی مستحکم و هزینه‌های بالای خرید ملک شرایطی فراهم کرده که اجاره‌نشینی نه اجبار بلکه انتخابی عقلانی تلقی شود.
این مقدمه به ما نشان می‌دهد که بحث مسکن تنها به مالک یا مستأجر بودن ختم نمی‌شود؛ بلکه آنچه تعیین‌کننده است میزان دسترسی همگانی به سرپناهی مناسب و قابل‌پرداخت است. در این راستا پرسش بعدی مطرح می‌شود: ایران در این نقشه جهانی کجا ایستاده است؟
ایران کجای این نقشه ایستاده است؟
با توجه به آمارهای رسمی و غیررسمی ایران تصویر پیچیده‌ای به دست می‌آید. بر اساس نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 1395 حدود 30.7 درصد خانوارهای شهری کشور مستأجر بوده‌اند و مابقی در خانه ملکی سکونت داشتند. اما داده‌های جدیدتر نشان می‌دهد که این سهم به مرور افزایش یافته و اکنون نزدیک به یک‌سوم خانوارهای کشور اجاره‌نشین هستند. در کلان‌شهرها به‌ویژه تهران وضعیت حتی متفاوت‌تر است؛ به‌طوری که حدود نیمی از خانوارها مستأجرند.
به زبان ساده ایران هنوز کشوری است که اکثریت خانوارها صاحب‌خانه‌اند اما روند اجاره‌نشینی در دهه اخیر صعودی بوده است. این تغییر را می‌توان نتیجه سه عامل دانست: اول رشد سریع قیمت مسکن در شهرهای بزرگ که فاصله درآمد و هزینه خرید را هر سال بیشتر کرده؛ دوم ضعف نظام تأمین مالی وام‌های بلندمدت که مانع اصلی خانه‌اولی‌هاست؛ و سوم تمرکز ساخت‌وساز بر پروژه‌های لوکس یا بزرگ‌متراژ که نیاز دهک‌های میانی و پایین را تأمین نکرده است.
این تصویر ایران را در نقطه‌ای بین کرواسی و سوئیس قرار می‌دهد: از نظر درصد مالکیت شبیه کشورهای شرقی با اکثریت مالک است اما از نظر روند به‌تدریج به سمت الگویی شبیه سوئیس حرکت می‌کند؛ با این تفاوت که برخلاف سوئیس اجاره‌نشینی در ایران به معنای «انتخاب عقلانی» نیست بلکه نتیجه ناچاری و ضعف قدرت خرید است.
قدرت خرید مسکن؛ از تورم تا سهم سنگین اجاره در سبد خانوار
اگر بخواهیم وضعیت مسکن در ایران را واقعی‌تر ببینیم باید به قدرت خرید توجه کنیم. از مرکز آمار ایران گزارش شده که سهم هزینه مسکن از کل هزینه‌های خانوار شهری در سال 1402 به طور متوسط 42.4 درصد بوده است. در تهران این عدد به 55.8 درصد می‌رسد؛ یعنی بیش از نیمی از درآمد خانوار تهرانی صرف سرپناه می‌شود. این سهم بالا امکان پس‌انداز برای خرید خانه را از بخش بزرگی از مردم گرفته است.
از طرف دیگر قیمت‌ها به سرعت افزایش یافته که عملاً شکاف میان درآمد و هزینه مسکن را پرشدنی نمی‌کند. براساس گزارش‌های بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در سال 1403 از حدود 92 میلیون تومان در فروردین به نزدیک 114 میلیون تومان در اسفند رسیده است. این یعنی تنها در یک سال هزینه خرید یک واحد 70 متری در تهران بیش از یک میلیارد و نیم تومان افزایش یافته است.
اگر این وضعیت را در قالب نسبت «قیمت مسکن به درآمد» بسنجیم تصویر روشن‌تر می‌شود: در حالی‌که در بسیاری از کشورها خانوار با چند سال پس‌انداز می‌تواند خانه‌ای متوسط تهیه کند در ایران این نسبت به ده‌ها سال رسیده است. به زبان ساده برای نسل‌های جدید خانه‌دار شدن دیگر رؤیای دست‌یافتنی نیست بلکه به هدفی تقریباً محال بدل شده است.
این همان نقطه‌ای است که ایران را از تجربه سوئیس یا کرواسی جدا می‌کند. در سوئیس با وجود نرخ پایین مالکیت اجاره‌نشینی امن و باکیفیت است؛ در کرواسی با نرخ مالکیت بالا خانه داشتن به میراث تبدیل شده است. اما در ایران نه اجاره‌نشینی امن است و نه مالکیت در دسترس؛ نتیجه آن است که جوان‌ها و خانواده‌های تازه‌تشکیل‌شده بیش از هر زمان دیگری زیر بار فشار مسکن قرار دارند.
نسل‌های جدید و رؤیای خانه‌دار شدن؛ چرا خرید خانه دور از دسترس شده است؟
تا همین دو دهه پیش داشتن خانه در ایران آرزویی دست‌یافتنی بود. بسیاری از خانواده‌ها با چند سال پس‌انداز و استفاده از وام‌های بانکی می‌توانستند صاحب‌خانه شوند. اما امروز نسل‌های جدید با واقعیتی روبه‌رو هستند که بیشتر شبیه یک رؤیای دست‌نیافتنی است تا یک هدف واقعی.
علت نخست شکاف عمیق میان درآمد و قیمت مسکن است. اگر متوسط درآمد یک خانوار شهری را در نظر بگیریم خرید یک آپارتمان 70 متری در تهران نیازمند چند ده سال پس‌انداز بدون خرج است؛ وضعیتی که به‌روشنی نشان می‌دهد دیگر رابطه سنتی بین کار پس‌انداز و خانه‌دار شدن از هم گسسته است.
علت دوم ضعف نظام تأمین مالی مسکن است. در بسیاری از کشورها وام‌های 20 تا 30 ساله با نرخ بهره منطقی امکان خرید خانه را برای جوان‌ها فراهم می‌کند. در ایران اما سقف تسهیلات بسیار پایین‌تر از قیمت واقعی مسکن است و نرخ بهره یا شرایط بازپرداخت به‌گونه‌ای طراحی شده که عملاً از عهده بخش بزرگی از متقاضیان خارج است.
علت سوم را باید در تورم مزمن و بی‌ثباتی اقتصادی جست‌وجو کرد. وقتی تورم بالا می‌ماند و ارزش پول ملی مدام کاهش پیدا می‌کند مردم هر زمان که بتوانند دارایی خود را به ملک تبدیل می‌کنند؛ همین رفتار سرمایه‌ای قیمت مسکن را بیش از پیش از دسترس مصرف‌کنندگان واقعی دور می‌کند.
نتیجه آنکه برای جوانان دهه‌های 70 80 و 90 خورشیدی خانه‌دار شدن دیگر بخشی از برنامه عادی زندگی نیست. آنان یا باید به اجاره‌نشینی طولانی‌مدت تن دهند یا رویای خانه را به آیندگان بسپارند. این واقعیت اجتماعی به‌خوبی نشان می‌دهد که بحران مسکن در ایران دیگر فقط یک مسئله اقتصادی نیست بلکه به مسئله‌ای نسلی و فرهنگی تبدیل شده است.
درس‌های جهانی برای ایران؛ مالکیت فراگیر یا اجاره‌داری حرفه‌ای؟
نگاهی به تجربه کشورها نشان می‌دهد که هیچ نسخه واحدی برای حل بحران مسکن وجود ندارد. کرواسی با نرخ بالای مالکیت توانسته خانه را به میراث خانوادگی تبدیل کند اما این مدل الزاماً رفاه همگانی را تضمین نکرده است؛ چرا که در چنین کشورهایی با وجود مالکیت فراگیر کیفیت و نوسازی بافت‌های مسکونی همیشه چالش‌برانگیز است.
در سوی دیگر سوئیس قرار دارد؛ کشوری که در آن فقط حدود 40 درصد خانوارها صاحب‌خانه‌اند و اکثریت در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند. با این حال اجاره‌نشینی در این کشور نه نشانه محرومیت بلکه یک انتخاب عقلانی است؛ زیرا بازار اجاره‌داری حرفه‌ای حقوق مستأجران را به‌خوبی تضمین می‌کند و کیفیت واحدهای اجاره‌ای بالا و پایدار است.
ایران اما در وضعیتی میانه ایستاده؛ نه مثل کرواسی مالکیت فراگیر دارد و نه مثل سوئیس اجاره‌نشینی امن و سازمان‌یافته. در نتیجه بسیاری از خانوارها میان دو بن‌بست گرفتارند: از یک طرف توان خرید خانه ندارند و از طرف دیگر اجاره‌نشینی طولانی‌مدت امنیت و کیفیت کافی برایشان ندارد.
درس مهمی که می‌توان از این دو الگو گرفت این است که سیاست مسکن در ایران نباید صرفاً بر «افزایش درصد مالکیت» متمرکز شود. تجربه جهانی نشان می‌دهد آنچه اهمیت دارد دسترسی آسان پایدار و قابل‌پرداخت همه خانوارها به مسکن مناسب است؛ چه از مسیر مالکیت و چه از مسیر اجاره. بدون بازطراحی ابزارهای مالی حرفه‌ای‌سازی بازار اجاره و کاهش فشار هزینه‌ای نه مالکیت گسترده در ایران محقق خواهد شد و نه اجاره‌نشینی کیفیت و امنیت پیدا می‌کند.
راه آینده؛ چگونه می‌توان دسترسی به مسکن را برای همه قابل‌تحمل کرد؟
بازار مسکن ایران امروز در نقطه‌ای ایستاده که دیگر راه‌حل‌های مقطعی جواب نمی‌دهد. نه صرفاً افزایش تیراژ ساخت‌وساز و نه شعار «خانه‌دار کردن همه» به تنهایی نمی‌تواند بحران را حل کند. آنچه نیاز است یک بسته سیاستی جامع است که هم سمت تقاضا و هم سمت عرضه را بازسازی کند.
در سمت تقاضا بازطراحی نظام وام‌های مسکن اهمیت حیاتی دارد. وامی که بتواند با بازپرداخت 20 تا 30 ساله و نرخ بهره قابل‌تحمل پوشش‌دهنده بخش عمده هزینه خرید باشد. در حال حاضر سقف تسهیلات به‌قدری پایین است که حتی پیش‌پرداخت یک خانه متوسط در تهران را تأمین نمی‌کند. بدون اصلاح این بخش نسل‌های جوان همچنان از دایره مالکیت بیرون می‌مانند.
در سمت عرضه باید تمرکز ساخت‌وساز از پروژه‌های لوکس به واحدهای مصرفی کوچک و میان‌متراژ تغییر کند. تجربه جهانی نشان داده وقتی سیاست‌ها به سمت «خانه برای دهک‌های میانی و پایین» متمرکز شود بازار به تعادل نزدیک‌تر می‌شود. همچنین حرفه‌ای‌سازی بازار اجاره ضروری است؛ یعنی ایجاد شرکت‌ها و نهادهایی که اجاره‌داری را به‌عنوان یک کسب‌وکار شفاف و پایدار دنبال کنند نه بازاری پراکنده و بی‌قاعده که هر سال با تغییر مالک یا قیمت به بحران اجتماعی تبدیل شود.
از سوی دیگر کنترل تورم و ثبات اقتصادی پیش‌شرط هر اصلاحی در بازار مسکن است. تا زمانی که ارزش پول ملی مدام افت می‌کند و مسکن نقش پناهگاه سرمایه‌ای دارد هیچ سیاستی نمی‌تواند به‌طور پایدار قیمت‌ها را کنترل کند.
به بیان ساده راه آینده برای ایران نه بازگشت به مدل کرواسی و نه تقلید صرف از الگوی سوئیس است بلکه طراحی مدلی بومی است که هدف اصلی‌اش دسترسی همگانی به سرپناه مناسب باشد. تنها در این صورت است که می‌توان امید داشت نسل‌های جدید مسکن را نه یک رؤیای دوردست بلکه بخشی از زندگی واقعی خود ببینند. به نقل از tgju
انتهای پیام/